菏泽市国有建设用地使用权转让出租抵押交易规则
第一条 为进一步规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押行为，提高市场配置资源效率，推动建立城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《菏泽市人民政府关于完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（菏政办字〔2020〕10号）等有关规定要求，结合我市实际，制定本交易规则。
第二条 本市行政区域内办理国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易事项，适用本交易规则。
第三条 转让以划拨方式取得的国有建设用地使用权应当符合以下条件：
（一）按照规定缴清土地使用权划拨价款，取得合法土地使用权证书；
（二）按照划拨决定书确定的条件开发建设；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。
第四条 转让以划拨方式取得的国有建设用地使用权，受让方符合使用划拨国有建设用地条件,申请办理划拨土地手续的，转让规则如下：
（一）提出申请。交易双方向自然资源和规划主管部门提出转让申请。
（二）审查受理。自然资源和规划主管部门对申请人提交的申请材料进行审查，对符合转让条件及使用划拨国有建设用地条件的，进行受理。
（三）办理划拨手续。经审核通过，自然资源和规划主管部门发放划拨决定书，并报有批准权的市、县人民政府批准后，发放划拨用地批准文件。
（四）缴纳税费。交易双方按照规定缴纳相关税费。
（五）办理登记。交易双方持划拨决定书、用地批准文件和税费缴纳单据及其他申请不动产转移登记的必要材料，申请办理不动产登记。
第五条 协议转让以划拨方式取得的国有建设用地使用权，受让方不符合使用划拨国有建设用地条件，申请办理出让手续的，转让规则如下：
（一）提出申请。交易双方向自然资源和规划主管部门提出转让申请，并按规定提交相关资料。
（二）审查受理。自然资源和规划主管部门对申请人提交的申请材料进行审查，对符合转让条件及土地使用权出让条件的，进行受理。
（三）评估地价。自然资源和规划主管部门组织评估地价，确定需缴纳的土地出让金金额。
（四）办理出让手续。经审核通过，受让人与自然资源和规划主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，自然资源和规划主管部门报有批准权的市、县人民政府批准后，受让人交纳土地出让金及相关税费，领取用地批准文件。
（五）办理登记。交易双方持用地批准文件、出让合同、出让金和税费缴纳凭证及其他申请不动产转移登记的必要材料，申请办理不动产登记。
第六条 公开转让以划拨方式取得的国有建设用地使用权，受让方不符合使用划拨国有建设用地条件，申请办理出让手续的，在菏泽土地市场网上受理， 转让规则如下：
（一）提出申请。转让人向自然资源和规划主管部门提出公开转让交易申请，并按规定提交土地公开转让方案、法定代表人身份证明、授权委托书、受托人身份证明、不动产权证书、宗地位置图、利用现状图、影像图等材料。
（二）审查受理。自然资源和规划主管部门对申请人提交的申请材料进行审查，对符合转让条件及土地使用权出让条件的，进行受理。
（三）评估地价。自然资源和规划主管部门组织评估地价，确定需缴纳的土地出让金额。
（四）发布交易公告。转让人通过自然资源和规划主管部门在线下线上交易市场、当地媒体或网站发布交易公告。公告应当包括下列内容：
1.转让人的名称、地址、联系人、联系电话；
2.转让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、土地权利状况、房屋及其他附着物权利状况等；
3.竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的方法；
4.竞买人获取挂牌文件的时间、地点及方式；
5挂牌时间、地点、竞价方式等；
6.确定竞得人的标准和方法；
7.竞买承诺书；
8.其他需要公告的事项。
（五）申请竞买。申请参加竞买的，由转让人与竞买人签订竞买保证协议，并提交下列材料：
1.竞买申请书；
2.竞买人身份证明；
3.委托他人代为竞买的，应同时提交授权委托书及委托代理人的身份证复印件；
4.其他相关文件。
（六）公开转让。以挂牌方式公开转让的，按照交易公告要求和《菏泽市建设用地使用权挂牌转让网上交易细则》，确定竞得人，由竞得人与转让人签订成交确认书，依法签订统一的土地使用权转让合同。
（七）办理出让手续。竞得人、转让人持成交确认书、转让合同、双方同意办理过户的申请等材料，由竞得人与自然资源和规划主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，自然资源和规划主管部门报有批准权的人民政府批准后，竞得人缴纳土地出让金及相关税费，领取用地批准文件。
（八）办理登记。交易双方持用地批准文件、出让合同、出让金和税费缴纳凭证及其他申请不动产转移登记的必要材料，申请办理不动产登记。
第七条 转让以出让方式取得的国有建设用地使用权，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付土地使用权出让价款，并取得不动产权证书或土地使用权证；
（二）按照出让合同约定进行投资开发建设，属于在建工程的，已完成开发建设投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）转让时地上房屋已经建成的，应持有房屋所有权证书或不动产权证书；
（四）符合出让合同约定的其他转让条件。
第八条 对未达到开发投资总额的百分之二十五以上的国有建设用地使用权，转让时可以申请办理不动产转移预告登记，待开发投资总额达到合同约定要求，再办理不动产转移登记。
第九条 协议转让以出让方式取得的国有建设用地使用权，转让规则如下：
（一）提出申请。交易双方协商一致达成交易意向后，向自然资源和规划主管部门提出转让申请。
（二）核实土地状况。自然资源和规划主管部门核实宗地权利状况、出让价款缴纳情况、是否存在限制转让的情形等。
（三）办理交易。符合转让条件的，交易双方签订统一的转让合同，办理转让手续。
（四）支付转让价款、缴纳税费。受让人支付转让价款，交易双方按照规定缴纳相关税费。
（五）办理登记。交易双方持土地使用权转让合同、价款支付和税费缴纳单据及其他申请不动产转移登记的必要材料，申请办理不动产登记。
第十条 公开转让以出让方式取得的国有建设用地使用权，转让规则参照第六条第（一）、第（二）、第（四）、第（五）、第（六）、第（七）、第（八）款执行。
第十一条 实施宗地分割转让时，应具备以下条件：
（一）拟分割宗地须已登记发证，不存在权属纠纷争议、不存在查封抵押等限制分割转让的情形；
（二）符合法律法规等有关转让的规定，达到划拨决定书或出让合同约定的转让条件；
（三）分割前后的宗地，应当是界址明确、权属界线封闭并且可以独立使用的空间。
第十二条 国有建设用地使用权有下列情形之一的，不予分割转让：
（一）划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同中约定不得分割的；
（二）工业（科教）用地上兼容用途的土地、房产不得按工业（科教）用途单独分割转让。
（三）申请分割商住用地中规划建设的道路、绿地、公共设施、其他公共场所的；
（四）法律、法规规定不得分割的其他情形。
第十三条 宗地分割转让规则，按照《菏泽市建设用地使用权分割合并实施细则》执行。
第十四条 转让以作价出资（入股）取得的国有建设用地使用权，可以参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定办理。
第十五条 出租以出让方式取得的国有建设用地使用权，应符合下列条件：
（一）出租人缴清土地使用权出让价款，取得不动产权证书；
（二）出租人按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明；
（四）不得违背国家法律、法规规定和出让合同的约定。
第十六条 出租以出让让方式取得的国有建设用地使用权，出租人与承租人应当签订统一的出租合同，明确双方权利和义务。出租合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或单位名称、住所；
（二）土地位置、面积、用途、四至界线；
（三）房屋位置、面积；
（四）不动产登记证书及编号；
（五）出租用途；
（六）租金标准及支付方式；
（七）出租期限；
（八）双方约定的其他事项。
第十七条 出租人、承租人可以通过菏泽土地市场网向社会公开发布出租、求租信息。信息内容主要包括宗地位置、面积、用途、建筑物现状、租金等。
有意向的出租人、承租人可以通过菏泽土地市场网按照网上操作细则协商签订出租合同，达成出租交易。
第十八条 为担保债务的履行，债务人或第三人可以将其合法取得并已办理登记的国有建设用地使用权，以不转移占有的方式抵押给债权人。
第十九条 下列国有建设用地使用权不予抵押：
（一）地上建筑物已出售、预售备案或已办理预告登记的；
（二）列入政府征收、拆迁范围的；
（三）司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制抵押的；
（四）法律、法规规定其他不得抵押的国有建设用地使用权。
第二十条 国有建设用地使用权抵押后，该抵押土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分，可以办理再次抵押。抵押人应将已抵押的事实告知抵押权人。
以国有建设用地使用权抵押的，该土地上的地上建筑物、构筑物及其附属设施一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第二十一条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权设定抵押权，依法拍卖该国有建设用地使用权时，应从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿。
第二十二条 国有建设用地使用权抵押，抵押当事人应当签订统一的书面抵押合同。抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、坐落、状况、面积、权利归属；
（四）担保的范围；
（五）当事人认为需要约定的其他事项。
第二十三条 以国有建设用地使用权抵押的，当事人应当办理不动产抵押登记。
第二十四条 抵押双方可以按照线上抵押操作细则要求通过菏泽土地市场网办理抵押登记。
第二十五条 本规则自2021年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日。
菏泽市自然资源和规划局办公室
2020年12月4日
菏泽市建设用地使用权挂牌转让网上交易细则
第一条 为规范菏泽市建设用地使用权挂牌转让网上交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》及有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称菏泽市建设用地使用权挂牌转让网上交易（以下简称“网上交易”），是指转让申请人在菏泽土地市场网发布挂牌转让公告，受让申请人通过菏泽土地市场网交易系统（以下简称“交易系统”）参与网上竞买建设用地使用权的活动。市、县自然资源和规划主管部门按权限分级负责网上交易工作的组织实施；转让申请人、受让申请人按照本交易细则参加挂牌转让竞买。
第三条 中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，均可依照本细则参加网上交易活动，但法律、法规等对申请人另有限制的除外。
第四条 交易系统由用户注册模块、竞买申请模块、竞买保证金支付模块、交易大厅模块、后台管理模块等部分组成。
第五条 网上交易的内容包括：转让申请人注册系统用户，发布挂牌转让公告；注册交易系统用户；受让申请人交纳竞买保证金，受让申请人登陆交易系统提出竞买申请，获得竞买资格；受让申请人按有关细则参加网上挂牌或者限时竞价；公示成交结果等。
第六条 挂牌转让公告、挂牌转让有关文件材料由转让申请人通过交易系统上报，经后台人员审核后，由转让申请人通过菏泽土地市场网公开发布。
第七条 受让申请人应当注册为交易系统用户，凭用户名和密码，登录交易系统参加网上交易。网上交易不接受除网上受让申请以外其他方式的申请，如电话、邮寄、书面、口头等申请。
第八条 在提出竞买申请之前，受让申请人应当详细阅读转让公告、转让交易细则等转让文件。受让申请人可自行现场踏勘或由转让申请人组织现场踏勘。竞买申请一经提交，即视为申请人对转让文件及地块现状无异议并全部接受，并承担法律责任。
第九条 受让申请人应在规定的时间内登陆交易系统，按照挂牌起始价，通过竞买保证金支付模块选择银行或者通过银行柜台向财政专户交纳全额竞买保证金。交易系统自动冻结相应建设用地使用权竞买保证金的数额，并自动关联受让申请人的有效资料。超过报名截止时间的，交易系统不再受理竞买申请。
第十条 网上挂牌转让以增价方式进行。受让申请人应在规定的时间内参与竞价，初次出价不得低于起始价，初次出价后每次出价应当满足最低增幅。受让申请人的应价或出价由交易系统予以确认并即时更新最高出价。挂牌期间转让申请人可以根据竞价情况调整增价幅度。
第十一条 网上挂牌转让截止前，受让申请人应当登陆交易系统，交易系统会宣布最高出价，并询问其他受让申请人是否愿意继续竞价。交易系统根据下列条件确认挂牌是否成交，或者转入网上限时竞价程序：（1）在规定时间内没有受让申请人表示愿意继续竞价的，交易系统宣布挂牌成交，自动向最高出价者核发《成交通知书》，并向其他竞买申请人核发《挂牌结果通知书》；（2）有受让申请人表示继续竞价的，交易系统将建设用地使用权择期转入网上限时竞价；（3）没有受让申请人应价或出价的，挂牌不成交，网上挂牌终止。
第十二条 受让申请人参加网上限时竞价之前应当在规定时间通过交易系统的竞买保证金支付模块或银行柜台交齐挂牌截止时最高报价与竞买保证金之间的差额。未能及时足额交齐的，不能参与网上限时竞价。
第十三条 网上限时竞价以增价方式进行。受让申请人应在规定的时间参与竞价，初次出价不得低于起始价，每次出价需要满足最低增幅并在规定的出价时限完成。受让申请人的应价或出价由交易系统确认是否有效。应价或出价确认后，系统重新计算出价时限。转让申请人可以根据竞价情况调整最低增幅或出价时限。当交易系统连续三次宣布同一应价或出价而没有再应价或出价时，竞价结束。竞价结束后，交易系统自动向最高出价者核发《成交通知书》，并向其他竞买申请人核发《挂牌结果通知书》。
第十四条 在网上限时竞价期间无人应价或出价的，交易系统自动向挂牌截止时最高出价者核发《成交通知书》，并向其他竞买申请人核发《挂牌结果通知书》。竞得人收到交易系统核发的《成交通知书》后3个工作日内与转让人签订《成交确认书》，并按照有关规定，与转让人签订建设用地使用权转让合同。
第十五条 未竞得人应于交易系统核发《挂牌结果通知书》或者网上交易终止之日起 5个工作日内提出退还竞买保证金申请，不计利息退还。逾期申请的，仍按不计利息退还。
第十六条 竞得人有下列行为之一的，竞得结果无效，全额竞买保证金的5%不予退还，并交归转让人；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；转让申请人可适时对原建设用地使用权重新组织转让：（1）不按转让文件要求提供文件，或提供虚假文件、隐瞒事实，骗取竞得的；（2）采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的；（3）逾期或拒绝签订《成交确认书》、建设用地使用权转让合同的；（4）竞得人放弃竞得建设用地使用权的；（5）法律法规等规定的其他行为的。
第十七条 竞买申请人应当谨慎出价，出价一经提交并经交易系统确认即为有效出价，竞买申请人不得撤回。
第十八条 有下列情形之一的，转让申请人有权中止网上交易活动，待问题解决后继续网上交易：（1）因网络环境、计算机设备等出现不可及时修复的故障，导致交易系统无法正常运行的；（2）交易系统程序出现不可及时修复的故障，造成网上交易无法进行的；（3）应当中止网上交易的其他情形。
第十九条 交易系统对网络资料的传输采用数据加密处理，并采取有效措施避免交易系统故障的发生。确因网络入侵、电力或通信中断、不可抗力等非转让人因素，导致竞买申请人不能及时完成网上交易的，转让人不承担法律责任。竞买申请人发现交易系统可能出现故障时，应当及时通知转让申请人。
第二十条 竞买申请人应当自觉防范网络风险，确保登陆交易系统的操作系统、网络环境安全、畅通，并妥善保管用户名、密码。因竞买申请人所使用的电脑操作系统被侵入或其他自身原因导致用户名、密码泄漏、遗失等不能参与网上交易的，由竞买申请人自行负责。竞买申请人应当避免在网上交易期限截止前的最后时间进行竞买申请和出价，以防止因网络延迟造成交易系统不能及时录入数据而导致竞买申请和出价无法确认。
第二十一条 竞买申请人有关数据录入的时间以数据信息到达交易系统服务器的时间为准。竞买保证金交纳时间以银行有关数据信息反馈到交易系统服务器的时间为准。
第二十二条 转让申请人有权通过交易系统保存竞买申请人在网上交易活动中的所有记录，作为其参加网上交易的证明。
第二十三条 本细则自2021年1月1日起施行，有效期至2025年1月1日。
