《曹县镇中东片区棚户区改造房屋征收补偿方案》征求意见的公示_曹县棚改_资讯

曹县人民政府
关于《曹县镇中东片区棚户区改造房屋征收补偿方案》
征求意见的公示

为改善棚户区居住环境，完善城市配套设施，促进曹县经济和社会发展，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，经县政府研究，决定对曹县镇中东片区棚户区改造范围内房屋土地进行依法征收，现将《曹县镇中东片区棚户区改造房屋征收补偿方案》予以公布，公开征求意见。被征收人提交意见的，应在规定时间内持本人身份证明和房屋权属证明到曹县住房和城乡建设局以书面形式提出。
征求意见期限：2018年1月27日至2018年2月27日
联系地址：新安江路曹县房地产交易中心三楼办公室
联系电话：0530-3211349、3211956

附件：曹县镇中东片区棚户区改造房屋征收补偿方案

曹县人民政府
2018年1月27日
附件：
曹县镇中东片区棚户区改造房屋征收补偿方案
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，制定镇中东片区棚户区改造房屋征收补偿方案如下：
一、征收目的
实施棚户区改造，改善棚户区居住环境，完善城市道路等配套设施。
二、征收范围
东至庐山路、西至曹城镇中学大门中心线－曹城镇中学西墙－行知学校东（南北自然路）、南至湘江路、北至庄青路（以征收红线为准）。
三、房屋征收部门
曹县住房和城乡建设局
四、房屋征收实施单位
曹县人民政府曹城街道办事处
五、时间安排
（一）评估签约期限：自征收决定公告之日起30日内；
（二）搬迁交房期限：自征收决定公告之日起50日内。
六、征收范围内房屋基本情况
本征收项目内危旧房、简易结构房屋较多，使用年限久，房屋质量差，安全隐患多，使用功能不全，配套设施不健全。
七、补偿办法
（一）补偿方式
征收住宅、商业房屋的，可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。工业用房（含办公楼、车间及附属设施）、达不到测绘规范要求的简易房、棚等给予货币补偿。
(二)补偿范围
被征收房屋价值的补偿以合法建筑面积和用途为依据。凡在2009年7月1日后建设（时间以2009年7月土地测量图为准）且没有办理建设工程规划许可证等有效手续的房屋，视为违法建筑。
对认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑及突击搭建的房屋不予补偿，由被征收人自行拆除，逾期不拆除的，由综合执法部门依法强制无偿拆除。
（三）被征收房屋价值的确定方法
对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、新旧程度、建筑面积及占地面积、土地使用权等因素，由房地产价格评估机构评估确定。
对被征收非住宅房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。
1、被征收住宅房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或者房屋产权调换。
2、被征收住宅房屋的容积率低于基准容积率的，按基准容积率相应的建筑面积补偿，补偿金额应扣除增加面积部分的建安造价、税费等相关费用。
3、被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率的，房屋建筑面积以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准。对未经登记的房屋以其他可确权书证或2009年7月土地测量图为依据认定房屋面积。
对无房屋权属证书、可确权书证或2009年7月土地测量图未显示的住宅房屋，被征收人在规定时间内签约的，可按基准容积率认定合法房屋面积;高出基准容积率部分，被征收人在本方案规定的期限内签约交房的，按成本法结合房屋结构、成新等因素给予补助。
对无房屋权属证书、可确权书证或2009年7月土地测量图未显示，且容积率超出0.8的住宅房屋，由县棚改领导小组监督督导组统一组织相关部门依法审核认定，认定结果在征收范围内公开公示。
4、未在规定时间内签约的，按房屋权属证书、可确权书证或2009年7月土地测量图据实认定。对认定为违章建筑或突击搭建的房屋不予补偿。
（四）商业房屋和沿已开通城市主次干道用于经营的住宅（以下简称“住改经”房屋）等房屋性质认定标准
1、商业房屋的认定标准
根据《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条规定，同时符合下列条件的房屋，按商业房屋予以补偿。
一是国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业；
二是建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业。
不同时具备上述标准的，不认定为商业房屋，按照住宅房屋进行评估，结合不同区位适当提高补偿标准。
2、“住改经”房屋的认定标准
根据《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十一条规定，沿已开通城市主干道的被征收合法住宅房屋用于经营，且同时符合下列条件的，结合不同区位按住宅房屋评估，适当提高补偿标准。标准按曹县国有土地上房屋征收评估住宅房屋用作经营性房屋补偿价值调整系数表执行。
一是取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录；
二是房屋所有权证书、营业执照、税务登记证注明的地点一致；
三是属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。
房屋所有权人与“门前地”土地使用权人不一致的，房屋不认定为“住改经”房屋。
3、沿已开通的城市主干道之间的城区道路的被征收合法住宅房屋用于经营，且同时符合下列条件的，仍按住宅评估，但可根据不同的区位适当提高相应补偿标准，提高幅度不高于住宅补偿价格的30％。
（1）取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录；
（2）房屋所有权证书、营业执照、税务登记证注明的地点一致。
（五）被征收房屋室内外装饰装修价值的补偿方式和标准
对被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的实有合法建筑面积300元/平方米的标准给予一次性包干补偿。
被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定支付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，房屋征收部门向公证机构办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按有关规定进行补偿。
对装饰装修包干补偿费用有异议的，由当事人提出书面申请，经评估机构认定后，按照现行市场价格结合成新以质论价据实补偿。违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。
自用房屋或出租房屋,只给予一次装饰装修包干补偿。
（六）搬迁费、临时安置费、停产停业损失费标准
1、搬迁费
选择产权调换的，按照被征收房屋合法实有建筑面积每平方米20元标准支付搬迁费。被征收房屋有承租人的，对被征收人与承租人分别按照每平方米10元的标准支付搬迁费。
选择货币补偿的，按被征收房屋合法实有建筑面积每平方米10元标准对被征收房屋使用人支付搬迁费。
需要搬迁机器设备的，根据机器设备拆装、运输、调试等工序评估确定搬迁费。房屋征收部门组织搬迁的，不予支付搬迁费。
2、临时安置费
临时安置费的标准按被征收住宅房屋合法实有建筑面积每平方米每月8元计算。
选择房屋产权调换的，过渡期从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日（人民法院强制搬迁的自强制执行之日）起按月计算被征收人临时安置费至产权调换房屋交付之日止，不超过36个月，由被征收人自行寻找周转用房过渡，过渡期内按被征收房屋实有合法建筑面积每平方米每月8元支付临时安置费。因房屋征收部门责任延长过渡期限的，从逾期之日起按上述标准的双倍支付临时安置费。
选择货币补偿的，按被征收住宅房屋合法实有建筑面积一次性支付被征收人3个月的临时安置费。
3、停产停业损失费
征收符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条、第三十一条规定的房屋，造成停产停业的，支付停产停业损失费，不再支付其临时安置费。
选择房屋产权调换的，过渡期从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日（人民法院强制搬迁的自强制执行之日）起，按月支付停产停业损失费至产权调换房屋交付之日止，不超过36个月，由被征收人自行寻找周转用房过渡，过渡期内按被征收房屋实有合法实际经营的建筑面积每平方米每月15元支付停产停业损失费。因房屋征收部门责任延长过渡期限的，从逾期之日起按上述标准的双倍支付停产停业损失费。
选择货币补偿的，按被征收房屋实有合法实际经营的建筑面积每平方米每月15元的标准一次性支付3个月的停产停业损失费。
被征收房屋承租人的停产停业损失补偿费按被征收房屋实有合法经营面积每平方米50元一次性支付。
4、征收不沿城市主次干道或虽沿城市主次干道但未开通、实际正在经营的住宅房屋，取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录且房屋所有权证书、营业执照、税务登记证注明的地点一致的，按照住宅房屋给予补偿。按被征收合法房屋实际正在经营面积每平方米45元的标准支付一次性停产停业损失费。
5、生产加工、仓储、养殖等实际正在经营（养殖）的用房（棚）按合法实有建筑面积每平方米50元一次性支付搬迁、损失补助。有承租人的，按被征收人与承租人各占50%的比例分配，租赁合同另有约定的，从其约定。
6、国有空闲建设用地选择产权调换的，不支付临时安置费、停产停业损失费等。过渡期限从清障完毕之日起至产权调换房屋通知交付之日止，不超过36个月。确需延长过渡期限的，从逾期之日起按照产权调换安置面积每月4元/平方米支付违约金。
（七）被征收房屋的评估应当选用市场比较法；工业用房（含办公楼、车间及附属设施）、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚、轻体板、复合板顶、塑扣板、铁皮顶、钢结构等建筑，可采用成本法进行评估，并在评估报告中说明。
（八）空闲的国有住宅建设用地的补偿安置方法
1、选择房屋产权调换的，只给予调换住宅房屋
（1）产权调换（回迁）房屋面积指标的确定方法：具有合法有效土地手续，并经国土等部门审核认定的空闲国有住宅建设用地，可按照土地使用权证面积的80%给予房屋回迁指标。
在非耕地范围内，手续不齐全，经国土、规划等部门审核认定的空闲国有住宅建设用地，可按照认定的土地使用面积的60%给予房屋回迁指标。
（2）产权调换（回迁）房屋费用的交纳标准：使用权类型为国有出让的，交纳与安置相应建筑面积的建安造价、配套等相关费用(1000元/平方米)；使用权类型为国有划拨的，交纳与安置相应建筑面积的建安造价、配套等相关费用(1100元/平方米)。
回迁安置指标所占用的建设用地不再给予补偿，剩余建设用地参照政府公布的基准地价根据使用权类型经评估后给予货币补偿。
2、选择货币补偿的，参照政府公布的土地级别与基准地价根据使用权类型经评估后给予补偿。
（九）空闲的国有商业建设用地（沿已开通的城市主干道两侧的）补偿安置方法
1、选择房屋产权调换、使用权人为自然人的，可给予调换商业房屋
（1）产权调换（回迁）房屋面积指标的确定方法：具有合法有效土地手续，并经国土等部门审核认定的空闲国有商业建设用地，进深8米以内的部分，可按照土地使用权证面积的80%给予商业房屋回迁指标；
在非耕地范围内，手续不齐全，经国土、规划等部门审核认定的空闲国有商业建设用地，进深8米以内的部分，可按照土地使用面积的60%给予商业房屋回迁指标，其他部分可给予调换住宅房屋。
（2）产权调换（回迁）房屋费用的交纳标准：使用权类型为国有出让的，交纳与安置相应建筑面积的建安造价、配套等相关费用(1000元/平方米)；使用权类型为国有划拨的，交纳与安置相应建筑面积的建安造价、配套等相关费用(1100元/平方米)。
回迁安置指标所占用的建设用地不再给予补偿，剩余建设用地参照政府公布实施的基准地价根据使用权类型经评估后给予货币补偿。
2、选择货币补偿的，按照政府公布的土地级别与基准地价经评估后给予补偿。
空闲的国有建设用地使用权人为法人的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后只给予货币补偿。
公共道路、市政用地等不得计入宅基地面积，参照县政府公布实施的基准地价根据使用权类型经评估后给予货币补偿。
八、房屋产权调换
住宅房屋可调换住宅房屋；商业房屋、“住改经”房屋可调换为商业或住宅房屋。选择房屋产权调换的，对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算，结清差价。结算差价后，产权调换房屋归被征收人所有。
（一）产权调换房屋位置：位于本片区安置区（期房）。具体房源、户型、建筑面积、楼层价格另行公布（房屋建筑面积最终以有资质的房产测绘机构实际测量为准）。
（二）产权调换房屋价值（回迁价）的确定
以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础，结合征收项目实际情况，评估确定产权调换房屋的平均价格。估价时点为房屋征收决定公告之日，楼层调整价格另计。
（三）产权调换（回迁）房屋的选择
住宅房屋可产权调换面积以合法实有房屋建筑面积或以基准容积率为准，按就近套靠不跨档的原则予以产权调换。
商业房屋依据沿街经营建筑面积就近、楼层对等的原则予以产权调换。
选房顺序以安置区内所有被征收人丈量、签订房屋征收补偿协议、腾空交房三次顺序号的总和为准，总和小的优先挑选，总和相同时，按腾空交房顺序，号小的优先挑选。空闲国有建设用地选择产权调换的，以丈量、签订补偿协议、清障完毕并验收合格三次顺序号的总和为准，总和小的优先挑选，总和相同时，按清障完毕顺序，号小的优先挑选。
具体选房事宜，另行通知。
九、奖励政策
被征收住宅应严格按照房屋所有权证或土地使用权证计户，没有办理有关登记手续的，按照历史自然形成的院落或成套住宅计户。
在征收决定公告规定的期限内，按时配合完成签订房屋征收补偿安置协议并腾空交房，选择产权调换的，给予下列奖励；未在规定时间完成的，取消下列奖励。
1、被征收人的合法实有住宅房屋，选择产权调换的，所选安置房面积超出可产权调换房屋面积以上、不超过土地使用面积5%的部分可按照回迁价购买，再超出部分按照房地产价格评估机构评估的商品房价格计算。
2、商业或“住改经”房屋，选择产权调换的，每户奖励10平方米回迁面积指标（按回迁价购买），超出部分按照房地产价格评估机构评估的商品房价格计算。
十、结算方法
（一）选择货币补偿的，在规定的期限内完成签订房屋征收补偿协议、搬迁完毕腾空交房后，于30日内一次性支付被征收人应得的所有补偿、奖励。
（二）产权调换结算办法：产权调换房屋交付时，据实计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
十一、其他事项
（一）丈量摸底、初步评估、签约时间、补偿结果等内容均在征收范围内公开公示，请被征收人及社会各界监督。
（二）被征收人应积极配合工作人员对房屋土地及附属物进行丈量登记，并在本方案规定的签约期限内签订补偿协议，将《土地使用权证》、《房屋所有权证》等被征收房屋的权属证件交征收部门，统一办理注销手续。
（三）被征收人搬迁腾空交房后由房屋征收部门统一组织拆除。
（四）产权调换房屋的保修按国家有关规定执行。
（五）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县政府，按照征收补偿方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县政府依法申请人民法院强制执行。
（六）房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收公告公布之日起10日内协商选定；在公告协商期限内协商不成的，在被征收人、街道办事处和居民委员会等到场人员监督下，采取抽签方式确定。
（七）被征收人或房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日10日内进行复核，出具复核结果。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向菏泽市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

《曹县镇中东片区棚户区改造房屋征收补偿方案》征求意见的公示

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